Local commercial : quelles obligations pour les entrepreneurs et micro-entrepreneurs ?
[temps de lecture : 5mn]
Louer ou acheter un local commercial est souvent une étape clé pour un entrepreneur ou un micro-entrepreneur qui souhaite développer son activité. Mais attention : occuper un tel espace et y recevoir du public implique un certain nombre d'obligations légales, fiscales et administratives. Ignorer ces règles peut entraîner des sanctions ou compliquer la pérennité de votre entreprise.
Dans cet article, nous faisons le point sur tout ce que vous devez savoir avant d'ouvrir les portes de votre local commercial.
1. Qu'est-ce qu'un local commercial ?
Définition et distinction avec un local professionnel
Un local commercial est un espace destiné à accueillir une activité commerciale ou artisanale : boutique, restaurant, salon de coiffure, agence de voyage, etc. Il se distingue du local professionnel (souvent réservé aux professions libérales) par le fait qu'il est soumis à un bail commercial et à des règles spécifiques liées au commerce de détail ou de services.
🔔 Le local professionnel est adapté aux entrepreneurs qui recherchent deslocaux à louer pour y exercer une profession libérale réglementée comme par exemple expert-comptable, médecins, architectes, ou non réglementée (consultants). Aucune activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole n'est autorisée dans le cadre d'un bail professionnel. Celui-ci est conclu pour une durée d'au moins 6 ans.
☝️Bon à savoir : un bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel : si le locataire y réside également, c'est un bail mixte (habitation et usage professionnel) qui doit être signé.
Les activités concernées par l'usage d'un local commercial
Sont concernés : le commerce de détail, la restauration, certains services artisanaux, ou encore les activités de vente au public. Les micro-entrepreneurs peuvent également louer un local commercial s'ils exercent une activité commerciale ou artisanale.
2. Les obligations légales liées à l'exploitation d'un local commercial
Le bail commercial et ses clauses essentielles
Le bail commercial est un contrat écrit qui encadre la location d'un local commercial. Il dure généralement 9 ans et contient des clauses importantes : loyer, répartition des charges, travaux à la charge du locataire ou du propriétaire. Il faut le lire attentivement avant de signer.
Le bail commercial constitue le socle de la relation entre le propriétaire et son locataire. Sa rédaction est précise et doit répondre aux règles en vigueur. Le locataire exploite son fonds de commerce dans le local commercial et bénéficie d'une protection spécifique à ce titre.
Les règles du bail commercial sont d'ordre public et le propriétaire doit les connaître. Mais le bail commercial obéit aussi à une certaine liberté contractuelle. Le bailleur doit donc savoir ce qu'il peut ou non inclure dans le contrat de location.
☝️Bon à savoir (1) : le locataire pourra cependant décider de quitter son local commercial à la fin de chaque période de 3 ans, c'est la raison pour laquelle on parle communément d'un bail 3/6/9.
☝️Bon à savoir (2) : Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, un état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie d'un local commercial.
Les autorisations administratives (permis, affichage, accessibilité)
Certaines activités nécessitent des autorisations spécifiques : permis de construire ou d'aménager, déclaration préalable pour une devanture, ou encore autorisation d'exploitation commerciale pour les grandes surfaces.
Pour vérifier le statut commercial d'un local, vous disposez de plusieurs options :
- Contacter la mairie de votre commune pour obtenir une attestation officielle.
- Examiner les documents liés aux travaux de changement d'usage, s'ils ont eu lieu.
- Consulter les documents d'acquisition du bien immobilier, tels que l'acte de vente, le bail ou le permis de construire.
- Vérifier directement le permis de construire, qui indique l'usage prévu du local.
Ces démarches vous permettront de confirmer le statut exact du local et d'éviter d'éventuels problèmes légaux ou administratifs liés à son utilisation.
Les normes de sécurité et d'hygiène
Il est attendu des locaux commerciaux, et plus largement des ERP (Établissement Recevant du Public), de s'assurer de « présenter des garanties de protection suffisantes ».
Un local commercial doit respecter des normes précises :
- Équipements électriques conformes
- Système de sécurité incendie adapté
- Sorties de secours signalées
- Pour les activités de restauration ou alimentaires, des règles d'hygiène strictes s'ajoutent (chaîne du froid, zones de prépara
Les assurances
L'obligation de souscrire une assurance pour un local commercial ou professionnel dépend de votre situation.
Vous êtes locataire : vous avez l'obligation d'assurer le local a minima contre les risques locatifs, à savoir l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux.
Vous êtes propriétaire au sein d'une copropriété : que vous soyez copropriétaire occupant ou non, vous avez l'obligation d'être assuré a minima au titre de votre responsabilité civile comme le prévoit la loi Alur. Cette garantie couvre les dommages involontaires que le bien pourrait causer aux tiers (voisins, clients, etc.).
Vous êtes propriétaire d'un local qui ne se trouve pas au sein d'une copropriété, vous n'avez aucune obligation d'assurance. La souscription d'un contrat reste néanmoins recommandée pour être couvert contre les principaux risques.
☝️Attention : Qu'elle soit obligatoire ou non, la souscription d'une assurance pour votre local commercial /professionnel est indispensable pour protéger votre bien, votre responsabilité et votre activité.
3. Les obligations fiscales et administratives
La taxe foncière et la contribution économique territoriale (CET)
Le locataire d'un local commercial est souvent redevable d'une partie de la taxe foncière (selon le bail) et de la CET, qui regroupe la CFE (cotisation foncière des entreprises) et la CVAE.
La taxe sur les enseignes et publicités extérieures (TLPE)
Si votre local affiche une enseigne, un panneau ou une publicité extérieure, vous devrez payer la TLPE, calculée en fonction de la surface et de la commune.
Les obligations d'immatriculation et de déclaration
Toute activité exercée dans un local commercial doit être déclarée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM), selon la nature de l'activité.
4. Les obligations vis-à-vis des clients et du voisinage
Respect de l'accessibilité PMR
Depuis le 1er janvier 2015, tous les établissements recevant du public (ERP) doivent être accessibles, c'est-à-dire être conçus de telle façon que toute personne en situation de handicap, quel qu'il soit ou à mobilité réduite (personne âgée, personne avec poussette, personne temporairement invalide ou accidentée, etc.) puisse y accéder, y circuler et y recevoir les informations qui y sont diffusées dans les parties ouvertes au public. En conséquence, l'ouverture d'un ERP est subordonnée à la délivrance d'une autorisation donnée après contrôle du respect des règles d'accessibilité.
Des aménagements peuvent être nécessaires (rampe, porte élargie, signalétique adaptée).
Respect des horaires et nuisances sonores
Les horaires d'ouverture sont souvent encadrés par arrêté municipal. Les nuisances sonores, notamment pour les cafés ou restaurants, sont également réglementées.
Affichage obligatoire des prix et informations légales
Le commerçant doit afficher clairement ses prix, les conditions générales de vente, et certaines informations légales (numéro SIRET, licence pour la vente d'alcool, etc.).
5. Les bonnes pratiques pour rester en conformité
Tenir un registre de vérifications et contrôles
Notez les dates de contrôle de vos équipements (extincteurs, installations électriques) pour être en mesure de présenter un suivi en cas d'inspection.
Faire appel à des professionnels pour les mises aux normes
Un électricien, un spécialiste en sécurité incendie ou un architecte peuvent vous éviter des erreurs coûteuses.
Anticiper les renouvellements et échéances
Renouvellement du bail, contrôle des installations, mise à jour des autorisations… une bonne organisation administrative est essentielle.
Conclusion : sécuriser son activité en respectant ses obligations
Avoir un local commercial est une opportunité pour développer votre visibilité et accueillir vos clients dans de bonnes conditions. Mais cette étape doit s'accompagner d'une gestion rigoureuse de vos obligations légales, fiscales et administratives.
En respectant ces règles et en vous entourant de professionnels, vous sécurisez votre activité et renforcez la confiance de vos clients.
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Delphine de Secrétaire Assistance
💡 Sources et liens utiles :
- Accessibilité d'un établissement recevant du public (ERP)
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